【特别关注】房地产企业二手地的税收分析

Original * 房地产财税咨询 2021-12-10

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本文系房地产企业二手地的税收分析，分别为转让股权、购在建工程（包括土地）继续建造、收购在建工程（烂尾），拆除后重新建造等。

转让股权

增值税：

企业所得税：

国税函[2010]79号：企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。

土地增值税：

没有国家具体的文件，只有几个案例：

国税函[2000]687号：

广西壮族自治区地方税务局：你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

国税函[2009]387号：

广西壮族自治区地方税务局：你局《关于土地增值税相关政策问题的请示》（桂地税报[2009]13号）收悉。鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。

国税函[2011]415号：

天津市地方税务局：你局《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示》（津地税办〔2011〕6号）收悉。经研究，同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。

契税：

根据《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2015]37号）

九、公司股权（股份）转让

在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

印花税：

根据《印花税暂行条例》（国务院令第11号）的规定，产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专用权、专有技术使用权等转移书据，立据人按所载金额的万分之五贴花。

若认缴而未实际出资，股权转让协议约定的股权转让价格为零，则印花税计税依据为零。

个人所得税：

个人转让股权所得，即以股权转让收入减除股权原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，按“财产转让所得”适用20%的税率计算缴纳个人所得税。合理费用是指股权转让时按照规定支付的有关税费。

股权转让收入是指转让方因股权转让而获得的现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。转让方取得与股权转让相关的各种款项，包括违约金、补偿金以及其他名目的款项、资产、权益等，均应当并入股权转让收入。

国家税务总局公告2014年第67号规定，按照转让合同约定，在满足约定条件后取得的后续收入，应当作为股权转让收入。也就是说如果股权转让过程中存在对赌条件或者其他条件的话，转让方取得的受让方后续追加支付款（即预付+追加对赌情形下的追加款项），也应该并入股权转让收入。

个人转让股权的原值依照以下方法确认：

1.以现金出资方式取得的股权，按照实际支付的价款与取得股权直接相关的合理税费之和确认股权原值；

2.以非货币性资产出资方式取得的股权，按照税务机关认可或核定的投资入股时非货币性资产价格与取得股权直接相关的合理税费之和确认股权原值；

3.通过无偿让渡方式取得股权，具备上述股权转让收入虽然明显偏低但视为有正当理由所列情形的，按取得股权发生的合理税费与原持有人的股权原值之和确认股权原值；

4.被投资企业以资本公积、盈余公积、未分配利润转增股本，个人股东已依法缴纳个人所得税的，以转增额和相关税费之和确认其新转增股本的股权原值；

5.除以上情形外，由主管税务机关按照避免重复征收个人所得税的原则合理确认股权原值。

购在建工程（包括土地）继续建造

最有利于买方而不利于卖方的交易方法，卖方的交易税负最重。

增值税：

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《营业税改征增值税试点实施办法》中销售服务、无形资产、不动产注释，转让土地使用权属于销售无形资产--自然资源使用权范围。转让方应按规定缴纳增值税、城建税及教育费附加，受让方应按规定缴纳契税。受让方可以做进项抵扣。

企业所得税：

特殊情况1：温州市府院联席会议已经出台了会议纪要，就是明确了破产企业处置不动产、股权时不得预征企业所得税。

特殊情况2：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十三条规定，企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。公允价值，是指按照市场价格确定的价值。

土地增值税：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

出让方计算方法：

土地增值税实行四级超率累进税率：

按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。

增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%。

增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%。

按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。

受让方：房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。

契税：

根据《财政部国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》（财税〔2007〕162号）规定，应按照转让的总价款计征契税。根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）“一、计征契税的成交价格不含增值税。”

印花税：

两部委下发的《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）没有提到印花税计税依据问题。按照国家税务总局营改增视频会口径，仍按照《印花税暂行条例》规定，依据合同所载金额确定计税依据，合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。

个人所得税：

适用税目、税率根据现行《中华人民共和国个人所得税法》规定，按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用比例税率，税率为20%。（自然人出售二手项目必须经过评估）

应纳税额应纳税额=应纳税所得额×税率(20%)

应纳税所得额的确定应纳税所得额=出售价-房屋原值-合理费用出售价，是指个人出售自有房屋获得的全部收入。若成交价明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

房屋原值，是出售方取得该房屋时所支付的购置价格或建造费用以及其他有关费用。

合理费用，是指购入该房屋时缴纳的契税、印花税、土地出让金、国有土地有偿使用收入、交易手续费、评估费及出售该房屋时缴纳的印花税、营业税及城建税、教育费附加、土地收益金、评估费、交易手续费等。

纳税义务人应提供合法、完整、准确的房屋原值凭证以及税费缴纳凭证。

减免税规定

对个人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

收购在建工程（烂尾），拆除后重新建造

1.增值税

单位和个人转让在建项目时，不论是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为，对于转让在建项目行为应按以下方法缴纳增值税：